На фоне роста процентной ставки, хоть президент и сказал, что не ставкой единой жива экономика, дорожает ипотека и собственное жильё становится всё менее доступным. Так что неудивительно, что у нас снова зазвучали предложения о формировании в России рынка доступного арендного жилья. Доходных домов. Построенных специально для сдачи в аренду.
Федор Смолин - студент первого курса Санкт-Петербургского Политеха. Учится на бюджете, мечтает о блестящей карьере айтишника. Сейчас готовится к сессии и иногда приезжает позаниматься в этот хостел. Чтобы дома не отвлекали.
Это мужское отделение хостела, все места заняты. Никого из жильцов дома нет, но по вещам понятно, кто они: активная молодежь, пока не придающая значения комфорту и удобствам.
"Это нас выручает, потому что бизнес у нас сезонный, контрастный, сезон с марта по сентябрь, и все остальное время мы специализируемся на сдаче на длительный период, основная аудитория – это, конечно, студенты", - говорит Маргарита Оболенская, отельер-эксперт, основатель управляющей компании группы отелей.
Несмотря на низкий сезон, почти все петербургские хостелы сейчас заселены на 100 процентов. Такая небывалая популярность бюджетной аренды жилья на короткий срок, очевидно, связана с общей картиной на рынке недвижимости. Риелторы Санкт-Петербурга фиксируют резкий скачок цен на аренду квартир. Рекорд октября: малогабаритная однушка в типовом доме рядом с метро - 55 тысяч рублей в месяц. Многие жильцы съемных квартир негодуют: в конце осени были просто поставлены перед фактом, что отныне нужно платить больше.
В высших эшелонах власти уже звучат призывы сформировать в России рынок доступного арендного жилья. Санкт-Петербург в этом смысле - идеальный плацдарм для отработки возможных механизмов. Сдача жилья в аренду здесь не просто бизнес - историческое явление. Весь живописный петербургский центр - это именно доходные дома, которые массово начали строить в городе в конце 19 -начале 20 века.
"Санкт-Петербург в это время столица Российской Империи, которая очень бурно развивается, сюда привлекают огромное количество денег, появляется огромный рынок людей, которые хотят снять комфортное качественное жилье в красивом доме. Поэтому домовладельцы стоят доходные дома", - отметила Ирина Карпенко, заместитель генерального директора Музея истории Санкт-Петербурга.
Это музейный макет такого дома. Второй и третий этажи - дорогие апартаменты, под самой крышей - дешевые каморки. Одну из таких, в Столярном переулке, снимал герой известного романа Достоевского Родион Раскольников. В одной из таких, на Казначейской улице, жил и сам писатель. К началу 20 века в Петербурге было более 600 доходных домов - 80 процентов всей тогдашней застройки.
В советские годы там устраивали коммуналки, которые были массово выкуплены и расселены в 90-е. И именно эти квадратные метры благодаря исторической конструктивной особенности снова превращаются в источник дохода для своих владельцев: хостелы, мини-отели, гостевые дома, апартаменты. Современная индустрия гостеприимства долгое время развивалось стихийно. Были в Петербурге времена, когда почти все дома Невского проспекта и прилегающих улиц кишели сомнительными разносортными мини-гостиницами, апартаментами, комнатами посуточно - и их многочисленные владельцы совершенно не заботились о мнении соседей по парадной.
В 2019-м году вышел Федеральный закон о запрете гостиничных услуг в жилом фонде. Целью было защитить интересы постоянного населения исторического центра. Тогда это, в некотором роде, стало контрастным душем для бизнеса в области арендного жилья.
"Очень много ушло коллег из индустрии. Не потому что денег меньше. Я помню, как некоторые депутаты говорили, что сложно перевести из жилого фонда в нежилой. Иногда это невозможно. И просто надоело вставать каждое утро, как на войну. Ты встаешь и понимаешь, что тебе нужно все переделать. Начать все заново, полностью переделать", - говорит Алена Енова, руководитель "Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья" по Северо-Западному федеральному округу.
Но этот законодательный акт, при всей его жесткости, стал лейтмотивом, стрежнем, которого отельеры отныне вынуждены придерживаться - кто-то поменял сферу бизнеса, кто-то перевел квадратные метры квартир в нежилой статус, а кто-то ушел в тень и работает с клиентами дистанционно. Но спустя пять лет очевидно, что в глобальном смысле инициатива сработала. Заботясь об успешном бизнесе, предприниматели теперь строго учитывают интересы жителей соседних квартир.
"Они ремонтируют подъезды, вставляют лампочки, чинят домофон, их горничные подметают полы и моют лестницы. Часто в такие подъезды ЖКС вообще забывают дорогу. Потому что за всем следят вот такие предприниматели", - отметила Алена Енова.
Именно наличие государственного механизма в какой-то степени сумело примирить всех интересантов исторического центра Петербурга. Сейчас в городе, кроме традиционных отелей и гостевых домов, успешно работает огромное количество бюджетных мест для ночлега. Цены начинаются от 400 рублей в сутки в несезон. И они уже не похожи на ту убогую каморку, в которой предавался своим страшным мыслям студент Раскольников. Скромные, миниатюрные, но очень уютные комнатки с минимальным набором удобств - идеально для студентов, молодых пар, активных пенсионеров, путешественников, цифровых кочевников. Да и сами петербуржцы, бывает, заглядывают.
Здесь все и всё делают молча - таковы правила. Просмотр видеоконтента - в наушниках, общение с персоналом - через СМС. Из персонала кстати - только один человек, тоже из соображений тишины. Здесь тоже нет свободных мест, потому что такая капсула - это отличная возможность элементарно выспаться, находясь в самом центре города. Однако этот вид жилья имеет существенное ограничение. Из-за сезонной ценовой политики его невозможно снять надолго – например, на полгода. А ведь у самого беспечного романтика, экономящего на ночлеге и легко меняющего адреса, рано или поздно возникнет вопрос: где бросить якорь? И вот дальше все не так однозначно. Индустрия арендного жилья на длительный срок пока развивается так же стихийно, как и гостиничный бизнес поначалу. Основные параметры этого рынка - спрос-предложение помноженные на общий экономический коэффициент в стране. Отсюда и внезапное повышение цен с требованием срочно съехать, если арендатор не согласен.
В российских реалиях тот, кто платит, не всегда заказывает музыку. Хозяин квартиры, чье имущество повреждено, может прибегнуть к уголовному кодексу или не вернуть залог, если чем-то недоволен. Арендатору остается долго оспаривать нарушения типового договора в суде, все равно лишившись при этом крыши над головой.
Нет сомнений, что для создания устойчивого рынка бюджетного арендного жилья на длительный срок тоже необходим государственный механизм. Какой-то рамочный закон, который, как в истории с гостиничным бизнесом, уравняет в правах участников процесса. Он неизбежно выведет массового арендодателя из налоговой тени, но в нынешних условиях недосягаемой ипотеки - это всего лишь вопрос времени.
"Совсем недавно люди вкладывались в недвижимость, чтобы ее перепродавать. Сейчас рынок встал, с продажей все сложно, и люди, которые вкладывались для дальнейшей перепродажи, тоже вынуждены выпустить квартиры в аренду", - отметила Маргарита Оболенская.
Заграница нам давно не указ, но все же Санкт-Петербург был, есть и остается одной из европейских столиц. И к некоторым оставшимся положительным примерам в их обществе приглядеться стоит. Ведь живут же немцы, испанцы и итальянцы десятилетиями в съемном жилье и не задумываются о собственном. Потому что законодательно защищены от того, чтобы оказаться в одночасье на улице. Если подобный механизм появится в российской юридической практике, стереотип гражданского сознания изменится. Аренда квартиры перестанет быть вынужденным, но пугающим и непредсказуемым шагом. А доходные дома, уже зарекомендовавшие 120 лет назад себя как успешные бизнес-проекты, снова обретут актуальность.