Артем Шунков - действующий офицер ВКС России. Счастливый отец троих девочек. И обладатель четырехкомнатной квартиры в Подмосковье, которую купил на субсидию от Министерства обороны. Точнее, по бумагам - он владелец, а по факту - нет.
Подходящую и по цене, и по удобству квартиру нашли в Монине. Проверили на чистоту. Продавец - военный пенсионер. Тоже из авиации. Поэтому общий язык нашли быстро и легко. Подписали договор, заложили деньги в ячейку. Электронная регистрация прошла быстро.
"У нас уже была выписка из ЕГРН. Я созвонился с продавцом, встретились с ним. Я передал ему ключ от банковской ячейки. Он мне передал расписку о получении денежных средств. Больше я его не видел. Как выяснилось потом из материалов дела, он деньги эти забрал. Вечером этого дня или следующего встретился с неким человеком и отдал ему деньги, полученные за квартиру", - рассказывает покупатель.
По договору у продавца были три недели, чтобы съехать. По истечении этого срока он перестал выходить на связь. А когда все-таки соизволил, то сообщил: квартиру он продавать якобы и не хотел. Он стал жертвой мошенников. Ключи не отдаст и акт приема-передачи не подпишет. Сделку будет расторгать. На требования вернуть деньги - тишина.
В Щелковском районном суде Московской области решили: в иске о принудительной передаче купленной жилплощади офицеру отказать, потому что в момент совершения сделки продавец был не в себе. Договор купли-продажи расторгнуть. И про деньги - опять ни слова.
В Министерстве обороны вошли в положение Артема и пока не требуют съезжать со служебной квартиры. Впереди - рассмотрение апелляции в Мособлсуде.
Надежда на справедливость у добросовестных приобретателей разбилось о решение суда, который постановил - вернуть народной артистке Ларисе Долиной ее квартиру, которую она продала, якобы находясь под воздействием мошенников. Покупатель остался без жилплощади и более 100 миллионов рублей, потому что вернуть их Долина не может - все их отдала телефонным мошенникам. Заодно открыла ящик Пандоры. В информационное пространство бурным потоком хлынули аналогичные дела, когда добросовестный приобретатель, вроде бы защищенный со всех сторон законом, оказывался не на диване перед телевизором в новой квартире, а у разбитого корыта с толстым ипотечным договором.
Здесь нужно понимать, что означает понятие "добросовестный приобретатель". Это человек, который предпринял все меры для того, чтобы убедиться, что покупаемая жилплощадь не может быть отчуждена. Запросил выписку из реестра, домовой книги. Нанял юристов, чтобы те проверили сделку. Раньше считалось, что ипотека - как одна из гарантий безопасности, ведь еще и банк все проверяет. Но не тут-то было.
Нино Цитлидзе купила двушку в Москве за 9 миллионов 200 тысяч еще в сентябре 2022 года как раз с использованием ипотечного кредита. И когда пришло время праздновать новоселье, продавец просто отказалась покидать бывшие свои квадратные метры.
"Я подала в суд на выселение. Я обратилась в Бабушкинский районный суд города Москвы, а она обратилась со встречным иском о признании сделки недействительной. В ходе разбирательств продавцу квартиры была проведена психолого-психиатрическая экспертиза, по результатам которой продавец квартиры полностью осознавала все свои действия. Полностью понимала природу сделки, она здорова", - рассказывает Нино.
Наталья Иванова же заявила - стала жертвой телефонных мошенников. Она даже, якобы находясь под воздействием, кинула в военкомат в Москве бутылку с зажигательной смесью. Получила два года условно за хулиганство. Сейчас то дело пересматривают. Проиграв в первой инстанции битву за квартиру длиной в два с половиной года, явно под руководством дорогих и опытных адвокатов, Иванова подготовила апелляцию в Мосгорсуд. Прокуратура, которая изначально была на стороне покупателей, потому что прикопаться было не к чему, поддержала иск продавца о признании сделки недействительной.
Имея на руках вступившее в силу решение суда, Наталья Иванова переоформила квартиру обратно на себя. И это при том, что по ипотечного договору на нее было наложено обременение. А еще Иванова через Арбитражный суд признала себя банкротом. То есть с нее сняли все долговые обязательства. Она деньги теперь может не возвращать по закону
"Рабочая схема. Продаем. Говорим, что были под влиянием. Вам сразу возвращают квартиру. Вы сразу объявляете себя банкротом. Вы никому ничего не должны", - объясняет Нино Цитлидзе.
Ситуация, напрочь лишенная логики, когда честный покупатель лишается всего. А бедная жертва мошенников, которая по своей глупости повелась на уговоры, не теряет ничего. За ошибки одних отвечают совершенно посторонние люди.
От потери квартиры в такой ситуации могла бы помочь страховка. Но ее цена - до трех процентов от стоимости квартиры ежегодно. А сейчас известны случаи, когда продавцы отжимали обратно квадратные метры спустя и год, и пять лет. Достаточно только заявить, что был не в себе. Или болел психическим расстройством. А сейчас все прошло, все осознал - отдавайте обратно. И ведь отдают. Риелторы, работающие с покупателями, уже на заключение сделок не только нотариусов зовут, но и психиатров для проведения полноценной экспертизы, результаты которой, возможно, смогут помочь в дальнейшем в суде.
"Если с человеком что-то не так, или он мошенник, или он под воздействием третьих лиц находится и вы ему предложите пройти экспертизу, он, скорее всего, откажется. Вот такое на моей практике было. Отказывались люди проходить экспертизу - сделка не проходила. Что там дальше - я не знаю. Возможно, мы убереглись от мошенников", - поделился риелтор Алексей Акиньшин.
Проводимые в интернете опросы показывают: более половины респондентов считают, что владельцем квартиры должен оставаться покупатель. Он честно заплатил деньги. А мнение более 40 процентов - государство должно помочь. Действительно, существует статья 68.1 закона 218 о государственной регистрации недвижимости, согласно которой добросовестный приобретатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства. Подобные прецеденты есть. Деньги государство платит. Вот только на походы по судам уходит более двух лет.
Согласно пояснительной записке к проекту федерального закона, в 2023 году в суды поступило 4050 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество на сумму более полутора триллионов рублей. А сейчас, по некоторым данным, в судах первой инстанции находится более восьми тысяч аналогичных материалов. Еще четыре тысячи - на апелляции. Это даже не ручеек - это бурный поток, который может снести и так хрупкое доверие к судебной инстанции, штампующей решения по принципу "кого больше жалко". Конечно же, старую беззащитную бабушку. А может, она и не такая беззащитная, а просто хитрая и копит себе на безбедную старость?
Авторы законопроекта предлагают: если хочет продавец обратно квартиру отсудить, то пускай вносит на депозит всю сумму, полученную от продажи. Сейчас, признаются эксперты, реальных механизмом защитить себя при покупке квартиры на вторичном рынке нет. Потерять свою жилплощадь может каждый, когда либо ее купивший. И неважно, как давно состоялась сделка.